Kako stranci u BiH kupuju nekretnine?

Zakon o stvarnim pravima iz 2014. godine uveo je novinu prema kojoj stranci kao fizičke osobe mogu postati vlasnici nekretnina i to po sistemu reciprociteta. Ipak, građani iz arapskih zemalja nemaju tu mogućnost, pa nekretnine uglavnom kupuju posredno.

Bosna i Hercegovina 17.08.2016 | 14:55 Pravo kupovine nekretnina strancima u BiH daje Zakon o stvarnim pravima koji je usvojen na nivou oba bh. entiteta i primjenjuje se od 2014. godine.

Ovim zakonom uvedena je novina prema kojoj su strane pravne i fizičke osobe izjednačene u pogledu prava na kupovinu nekretnina sa bh. državljanima, uz uslov reciprociteta.

"Strane osobe stiču pravo vlasništva nad nekretninom u Federaciji pod uslovom reciprociteta, osim kada se pravo stiče nasljeđivanjem, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Listu zemalja s kojima ne postoji reciprocitet objavljuje Federalno ministarstvo pravde, uz prethodno pribavljeno mišljenje Ministarstva spoljnih poslova Bosne i Hercegovine, svake godine najkasnije do 31. januara", navodi se u članu 2. Zakona o stvarnim pravima FBiH.

Skoro identična odredba prisutna je i u Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske.

Pojam reciprociteta podrazumijeva da stranci u BiH imaju ista prava koja država iz koje dolaze garantuje građanima BiH. Sistem reciprociteta smatra se pravičnim, jer u isti položaj stavlja strance i bh. državljane.

Zakon je za strance propisao određena ograničenja u smislu da strana osoba ne može biti vlasnik nekretnine na području koje je radi zaštite interesa i sigurnosti FBiH i Republike Srpske zakonom proglašeno područjem na kojem strane osobe ne mogu imati pravo vlasništva.

Ministarstva pravde FBiH  i Republike Srpske propisuju listu zemalja s kojima BiH ima, odnosno nema reciprocitet u pogledu kupovine nekretnina.

Lista koju je donijelo Ministarstvo pravde FBiH još 2014. detaljno je propisala koji stranci u BiH mogu kupovati nekretnine i pod kojim uslovima, kao i u kojim zemljama građani BiH mogu kupovati nekretnine. Cijelu listu, sa svim pojašnjenima, možete pogledati ovdje.

I dok stranci iz skoro svih zemalja Evrope u BiH nekretnine mogu kupovati kao fizičke osobe bez većih poteškoća, zbog nepostojanja reciprociteta građani iz arapskih zemalja još uvijek nemaju tu mogućnost.

Advokat Esad Hrvačić objašnjava da državljani onih zemalja čiji građani nemaju pravo kao fizičke osobe kupovati nekretnine u BiH to jedino mogu učiniti otvaranjem pravnog subjekta koji će biti registriran u BiH.

"Kao osnivači firmi oni uplaćuju kapital i te njihove firme onda kupuju nekretnine, nekretnina se knjiži na firmu, a ne na njih lično", kaže Hrvačić.

On objašnjava da postoje dvije vrste firmi koje na ovaj način kupuju nekretnine u BiH. U prvom slučaju radi se o velikim kompanijama koje prave veći broj nekretnina, pa ih potom iznajmljuju drugim osobama, uglavnom sa arapskog područja i to na duži vremenski period, uglavnom na 99 godina.

Druga vrsta su male firme koje su i osnovane samo radi kupovine jedne nekretnine.

"Ono što je važno napomenuti jeste da oni ne mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama, barem dok se ne promijeni zakonski okvir", dodaje Hrvačić.

U pojedinim slučajevima, kao što je to naprimjer Kuvajt, reciprociteta nema, jer te zemlje ne žele da dozvole da bh. građani imaju pravo kupovine nekretnina. Međutim, i bh. građani imaju priliku preko osnivanja kompanije i na drugi posredan način doći do nekretnine u ovim zemljama.

Notari uključeni u sumnjive radnje

Hrvačić objašnjava i kako je došlo do određenih nepravilnosti koje istražuje i SIPA:

"Pojedinci su u tome pokušali iznaći neko solomonsko rješenje da bi došli do klijenata, a u tome su učestvovali i neki notari. Kod notara se pravio predugovor, a onda se taj predugovor bilježio u zemljišnim knjigama, pa se potom raskine predugovor. Onda se tom nekom klijentu pokaže ZK izvadak gdje se vidi da je on upisan. Notari koji su zaključivali te ugovore potpadaju pod krivičnu odgovornost, jer predugovor mora bit identičan glavnom ugovoru".

Služba za poslove sa strancima i SIPA ranije su potvrdili da istražuju eventualne nepravilnosti.

Prema trenutnim bh. zakonima, smatra Hrvačić, mala je vjerovatnoća da dođe do finansijskih malverzacija u smislu pranja novca, jer su ti zakoni rigorozni.

Hrvačić dodaje da svaki bh. građanin ima pravo svoju nekretninu prodati onome ko je želi kupiti, a država je tu da uvede eventualna ograničenja.

"Sada je pitanje da li nama odgovara nečiji mentalitet ili ne... Smatram da su građani arapskih zemalja ovdje unijeli ogroman kapital. Na nama je da napravimo dobre zakone i zakonski okvir, da napravimo dobar način kontrole, uz ubiranje poreza i taksa... Mi moramo reagovati dobrim zakonima i propisima i uvesti potpunu kontrolu. Ako to uradimo, nema nikakvog straha, BiH može samo ostvariti profit", zaključuje Hrvačić.

Izvor: Press